揽金173亿元！上海土拍降温，溢价率创新低
上海土地市场悄然转冷，七成地块以底价成交，民企在寒风中逆势夺地。
上海第九批次土拍在初冬降温，9宗地块全部以底价或低溢价成交，总成交金额173.33亿元。
与今年前几次土拍相比，本次拍卖热度明显回落。2宗溢价成交地块中，浦东川沙地块经过82轮竞价被佳运置业以24.75亿元竞得，溢价率15.76%；青浦徐泾地块由宝业集团以17.3亿元竞得，溢价率5.17%。
而另外7宗地块均以底价成交，底价成交比例高达77.8%。
01 市场降温：溢价率走低，头部房企缺席
与今年前几批次土拍相比，上海第九批次土拍明显降温。
本次土拍总出让面积28.92万平方米，总规划建筑面积55.26万平方米，起始总价169.11亿元。
最终成交总额173.33亿元，整体溢价率仅2.5%，创下年内新低。
本次土拍仅吸引16家企业参与，保利发展、招商蛇口等多家头部房企缺席。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“临近年底，房企更加谨慎对待拿地，加之此次土拍部分头部房企缺席，溢价率不高也在意料之中。”
土地市场降温与新房市场表现密切相关。亿翰智库数据显示，10月北京、上海、深圳新房成交量同、环比均出现不同程度回落，上海成交量达到年内次低。
同策研究院分析师指出，今年1-3季度上海全市新房成交435万平方米，同比下跌9.5%。
02 民企逆袭：优质地块仍受青睐
尽管市场整体降温，但具备区位优势的优质地块仍引发竞争。
本次土拍最热门的浦东川沙地块吸引三家竞买人参与，经过82轮激烈竞价，最终被民营房企佳运置业以24.75亿元收入囊中。
这块地是川沙板块距离地铁最近、商业配套最齐全的地块，与2号线川沙站直线距离仅约400米，可直达张江核心、陆家嘴等核心区域。
另一宗溢价成交的青浦徐泾地块由宝业集团经过16轮竞价夺得。
该地块位于2号线蟠祥路·国家会计学院站地铁口，所属徐泾核心区近几年供应较少，且地块本身两面临水，周边有中核科创园、美的科创园、安踏集团等产业正逐步落地。
张文静指出，青浦徐泾核心区近年来供应缺位，且地块本身两面临水，有一定面积的绿地规划，宜居度较高。
03 底价成交：核心地块也遇冷
本次土拍中，连传统热门区域的地块也遭遇冷落。
杨浦滨江核心地块仅吸引两家企业报名，最终被中海地产以21.77亿元底价竞得，成交楼面价68800元/平方米。
该地块与轨交12号线隆昌路站、爱国路站直线距离约700米，距离黄浦江岸不到800米，区位条件优越。
周边豪宅单价普遍在12万+，如中海·云邸玖章均价为12.6万/平方米，缦云上海均价约12万/平方米。
同策研究院分析师表示：“上海中心城区今年前三季度多个项目热销‘日光’，形成一种上海楼市一片繁荣的景象，但也要看到，今年1-3季度上海全市新房成交435万平方米，同比下跌9.5%，这反映出部分区域也面临一定压力。”
04 房企策略：保守与机遇并存
年底财务节点促使房企投资更趋谨慎。
张文静表示，受出让地块位置以及年底财务节点影响，本场土拍部分头部开发商缺席。
业内人士分析认为，时值年末，部分房企将经营重点转向现金流回笼，在土地投资上趋于审慎，资金配置策略也更为保守。
这一态势为部分资金相对宽裕的企业创造“窗口机会”。
佳运置业、宝业集团等民营企业在本次土拍中表现活跃，外资企业盘古地产也以底价6.24亿元竞得嘉定一宗地块。
卢文曦分析道：“目前除个别热盘还能取得不错的销售业绩，大部分项目在四季度可能会回归平淡。同时，近期高端住宅成交速度，也较此前有所放缓，并且开盘清盘的项目越来越少。”
土地市场的分化折射出上海楼市的冷暖。中指研究院上海数据总经理张文静指出，本次土拍参拍企业结构优化，参拍主体多元。
民营企业的持续参与，在客观上促进了土地市场竞购格局的均衡与多元化。
房企在年末更加注重现金流回笼，投资策略趋于保守，但对于有区位优势的稀缺地块，仍愿意投入真金白银争夺。
这种理性与审慎并存的拿地态度，可能持续至明年一季度。
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